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Pignoramento immobiliare, cosa fare per difendersi dalla banca

Nel caso in cui una famiglia si trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo e corra il rischio di vedere pignorata la propria casa, ha in mano alcuni strumenti per difendersi dall’azione esecutiva della banca. Vediamo come funziona il procedimento di pignoramento e quali sono i diritti/doveri in capo al mutuatario.

Sospensione del pagamento delle rate di mutuo

Nel caso in cui il mutuatario si trovi in difficoltà con il pagamento di un finanziamento acceso con ipoteca sulla propria casa, il primo passo da fare è sicuramente chiedere una sospensione del pagamento delle rate del muto.

Si tratta di una moratoria del pagamento delle rate per una durata non superiore a 12 mesi. In pratica, il mutuatario può “congelare” temporaneamente la corresponsione delle rate, allorché dimostri di versare in difficoltà economiche.

In particolare, è applicabile allorché il debitore abbia perso il posto di lavoro; in caso di morte; nell’ipotesi di handicap grave che comporti una situazione di non autosufficienza.

Al fine di ottenere la sospensione è necessario presentare un’istanza in tal senso alla propria banca. In caso di accoglimento, si verifica una proroga del contratto di mutuo e delle garanzie ad esso connesse per un periodo pari alla sospensione.
Nell’ipotesi in cui non si possa accedere alla moratoria di cui sopra, un’altra possibilità per il mutuatario consiste nel chiedere la rinegoziazione.

Sospensione rate mutuo proroga

È importante ricordare, inoltre, che grazie a un accordo tra Tesoro e Ministero dello sviluppo economico, nel decreto milleproroghe è stata prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quanto riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.

Risoluzione contratto mutuo per inadempimento

Se la sospensione non è sufficiente, l’articolo 40 T. U. dispone la risoluzione del contratto in caso di ritardo del pagamento per almeno sette volte.  In questi casi, si verifica l’incaglio bancario e dopo alcuni mesi, qualora la situazione non sia migliorata, la banca comunica al debitore l’estinzione del mutuo con giro a sofferenza.

A questo punto, l’istituto di credito segnala alla Centrale Rischi della Banca d’Italia la situazione di grave crisi economica del cliente, in quanto insolvente.

La conseguenza della segnalazione consiste nel fatto che tutte le banche saranno edotte della crisi del soggetto segnalato e non gli erogheranno credito.

Atto di precetto mutuo ipotecario

Il mancato pagamento delle rate, qualora integri un grave inadempimento comporta la risoluzione del contratto di mutuo. Il creditore, nel caso in esame, possiede già il titolo esecutivo (art. 474 n. 2 c.p.c.), rappresentato dal mutuo. Pertanto, gli sarà sufficiente notificare al debitore il solo atto di precetto, senza necessità della trascrizione integrale del titolo (art. 41 T.U. bancario).

Il precetto consiste nell’intimazione ad adempiere l’obbligazione risultante dal contratto di mutuo (ossia l’intimazione a corrispondere le rate arretrate del mutuo) entro dieci giorni, decorsi i quali si agirà esecutivamente. Dal 2015 l’atto di precetto deve contenere l’avvertimento che il debitore può porre rimedio alla situazione di indebitamento ricorrendo ad un organismo di composizione della crisi.legge

Accordo di composizione della crisi

Il piano del consumatore e l’accordo di composizione della crisi sono stati introdotti dalla cosiddetta legge “salva suicidi” . Si tratta di due procedimenti a cui può ricorrere il debitore che si trovi in grave difficoltà.

In buona sostanza, è necessario che la situazione da sovraindebitamento, consistente nello squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile (presupposto oggettivo), non sia assoggettabile alle procedure concorsuali (presupposto soggettivo), inoltre devono essere rispettati i presupposti di ammissibilità

Il piano del consumatore è attuabile dal debitore che ricopra tale qualità; ossia da colui il quale abbia assunto obbligazioni per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (art. 6 c. 2 lett. b, legge 3/2012).

In caso contrario, si deve proporre un accordo di composizione della crisi (e non un piano del consumatore).

In ambedue le ipotesi, fatte salve alcune significative differenze – su cui non ci si può soffermare per ragioni di brevità espositiva – vengono proposti degli accordi di ristrutturazione dei debiti, che comprendono anche gli eventuali mutui. In particolare, i crediti assistiti da ipoteca (come il mutuo) posso rientrare nel piano.

Inoltre, è possibile non soddisfare integralmente i suddetti crediti, ma ad una sola condizione: deve essere garantito il pagamento in misura non inferiore a quello realizzabile in relazione al valore di mercato attribuibile ai beni (art. 7 c. 1 legge 3/2012).La proposizione del piano del consumatore o dell’accordo di composizione della crisi può comportare la sospensione delle procedure esecutive pendenti qualora la loro prosecuzione comprometta la fattibilità del piano (art. 12 bis c. 2 legge 3/2012).

In altre parole, la proposta di accordo può determinare la momentanea sospensione del procedimento esecutivo.

Accordo transattivo

Nel caso in cui non siano percorribili le strade indicate, è buona regola cercare un accordo transattivo con il creditore. Trattandosi di istituti di credito, occorre agire tempestivamente, in quanto le banche spesso hanno tempistiche piuttosto lunghe per valutare se accettare o rigettare le proposte avanzate.

Cos’è l’istanza di conversione del pignoramento

La legge consente al debitore esecutato di proporre l’istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione.

In buona sostanza, il debitore può sostituire al bene pignorato una somma di denaro corrispondente all’importo dovuto maggiorato dalle spese di esecuzione e dagli interessi. Al momento di proposizione dell’istanza deve essere deposito 1/5 della somma suindicata.

Il giudice può disporre una rateizzazione per il residuo entro il termine massimo di 18 mesi. Il termine ultimo per richiedere la conversione del pignoramento è l’udienza in cui viene emessa l’ordinanza di vendita.

Istanza di vendita pignoramento immobiliare

Se non si raggiunge un accordo transattivo o non è possibile convertire il pignoramento o non vi sono i requisiti per accedere al meccanismo di composizione della crisi da sovraindebitamento, la procedura esecutiva prosegue il proprio corso.

Dopo la notifica del pignoramento, il creditore provvederà all’iscrizione a ruolo ed al deposito della documentazione necessaria. Più l’iter prosegue più aumentano le spese che verranno poste a carico del debitore.

Ad esempio, raggiungere un accordo prima della nomina e del giuramento del perito comporta un risparmio significativo, atteso che il compenso di quest’ultimo può giungere sino al 3% del valore dell’immobile pignorato.

Lo stesso dicasi per le spese di pubblicità che aumentano per ogni udienza di vendita fissata.

Senza contare gli onorari dei legali e la remunerazione del custode (qualora il debitore non sia stato autorizzato a continuare a vivere nell’abitazione).

La procedura può essere “fermata” solo sino a 20 giorni prima della vendita: dopo l’immobile verrà venduto.

 

Fonte : Idelista notizie

Risveglio del settore costruzioni: a trainarlo è la riqualificazione edilizia (+21%)

Segnali di ripresa per il settore delle costruzioni, che coinvolge in gran parte le ristrutturazioni edilizie. Lo dice l’ultimo rapporto Federcustruzioni.

Secondo il rapporto 2017-2018 di Federcostruzioni, presentato alla prima edizioni di SAIE Bari, la filiera delle costruzioni, considerando anche tutto l’indotto, mostra segnali di risveglio: positivi infatti i dati relativi al 2018, con una stima di crescita vicina allo 0,7-0,8%, anche se si è ben lontani dai valori pre-crisi: rispetto al 2009 si registra un -27,5% in termini di valore economico e una contrazione di 750 mila occupati (-21,7%).

Riqualificazione edilizia al top nelle costruzioni

I comparti che negli ultimi due anni hanno mostrato un significativo segno positivo sono quelli della riqualificazione degli immobili residenziali (+20,9%) e del commercio di macchine per il movimento terra (+14%), i soli in cui lo Stato ha introdotto sistemi di incentivazione. In un contesto di domanda interna ancora ferma, a trainare il mercato è l’export, che è passato dal 30% al 41% del fatturato totale.

Costruzioni, la crisi sembra passata

Dopo 10 anni di crisi la filiera delle costruzioni ha una produzione pari a 440 miliardi di euro (dati 2017, +0,8% sul 2016), impiegando 2,7 milioni di persone, il 12% circa dell’occupazione totale nazionale. Il settore delle costruzioni ha, quindi, un ruolo fondamentale nell’economia del Paese: un aumento di domanda di 1 miliardo di euro genera una ricaduta complessiva sull’intero sistema economico di oltre 3,5 miliardi di euro e 15.555 unità di lavoro in più. Un dato importante, da tenere conto negli investimenti strutturali del Paese, soprattutto se si considera che si contano circa 600 opere pubbliche bloccate per 39 miliardi, cui si aggiunge il Piano poliennale, per un totale di 220 miliardi di euro.

Necessari incentivi all’edilizia

Federica Brancaccio – Presidente di Federcostruzioni –, presentando il rapporto, ha commentato: “E’ necessario arrivare a sostenere, attraverso l’incentivazione e la semplificazione normativa, la ripartenza dell’intera filiera delle costruzioni e non solo alcuni comparti limitati”.

Federcostruzioni, come sottolineato dalla Presidente, insieme alle sue associate, ha messo a punto alcune proposte concrete, tra cui quella per l’Edilizia 4.0, con un manifesto su cui il Ministro Toninelli aveva già espresso un suo formale apprezzamento, ma che ora occorre realizzare. Troppi cantieri sono ancora bloccati: “Occorre superare gli ostacoli burocratici che tengono ancora bloccati numerosi appalti pubblici già finanziati. ANCE ha calcolato che vi sono circa 600 opere bloccate per 39 miliardi, più un Piano poliennale per un totale di 220 miliardi euro; occorre, inoltre, eliminare i ritardi nei pagamenti”.

Fonte: Idealista notizie

Cedolare secca sui negozi nel 2019: i possibili risparmi

La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo al regime ordinario regolato dall’articolo 3 del D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011. Essa viene considerata come tassazione agevolata perché prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul contrattato d’affitto a canone concordato con un’aliquota al 10% e del 21% sul contratto d’affitto a canone libero.

L’introduzione della cedolare secca sulla locazione degli immobili commerciali porterebbe un cambiamento nel settore, conferendo non solo dei benefici al mercato delle locazioni di spazi commerciali, ma creando soprattutto movimento nei capitali.

Con l’introduzione della cedolare secca nelle locazioni retail, i proprietari di immobili commerciali potrebbero usufruire di agevolazioni nelle imposte e quindi sarebbero incoraggiati a ridimensionare i canoni di locazione dei loro immobili, individuando di conseguenza maggior interessamenti in quelle zone commerciali più difficili. Questo, di conseguenza, si ripercuoterebbe positivamente anche sugli inquilini che andrebbero a pagare canoni di locazioni più accessibili, potendo così investire maggiormente nella loro attività.

Inoltre, tale novità smorzerebbe il rallentamento del settore retail e degli immobili commerciali, causato dal continuo sviluppo dell’e-commerce, contribuendo al rilancio degli affitti di negozi commerciali

Infine, tutto questo incentiverebbe una maggiore occupancy dei negozi, una dinamicità del mercato immobiliare italiano retail e, in generale, a una propulsione economica per il Sistema Stato.

Fonte: Idealista notizie

Legge di Bilancio 2019 in Parlamento, tutte le misure per la casa

Dopo la firma del presidente della Repubblica Sergio Mattarella, la legge di Bilancio 2019 è ora passata al vaglio del Parlamento. Vediamo quali sono le misure per la casa contenute nel testo di 108 articoli.

Le misure centrali per la casa sono contenute negli articoli 11 e 12 della nuova legge di Bilancio. Le novità più importanti riguardano la proroga delle detrazioni, dal bonus ristrutturazioni al bonus mobili, passando per l’ultimo arrivato, il bonus verde.

Bonus ristrutturazione 2019

L’articolo 11 della legge di Bilancio contiene la proroga del bonus ristrutturazioni per il 2019. La misura prevede la detrazione del 50% dall’Irpef dei costi sostenuti per gli interventi di ristrutturazione. La detrazione deve essere fruita in 10 quote annuali dello stesso importo per un costo massimo di 96mila euro.

Detrazioni fiscali risparmio energetico

Le detrazioni fiscali per il risparmio energetico sono prorogate anche per il 2019. La detrazaione è al 50%, ma l’aliquota sale al 65% per l’acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di apparecchi ibridi, l’acquisto e posa in opra di generatori d’aria calda a condensazione.

Bonus verde anche nel 2019

La detrazione del 50% per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato sarà valida anche per tutto il 2019. Il bonus verde 2019 sarà valido per tutte le spese sostenute nel prossimo anno.

Bonus mobili per il 2019

Resterà in vigore fino a tutto il 2019, il bonus per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici in classe A e A+. Ma attenzione: per il prossimo anno lo sconto spetterà solo per i lavori iniziati a decorrere dal 1º gennaio 2018. Le altre condizioni restano invariate.

Sismabonus, le detrazioni anche per il 2019

L’agevolazione per le spese sostenute per gli interventi antisismici su edifici compresi nelle zone 1 e 1 (ovvero le zone ad alta pericolosità), il cosiddetto Sisma bonus, si potrà utilizzare anche per il 2019. Ricordiamo inoltre che l’intervento volto a ridurre di due classi il rischio sismico gode di una detrazione del 70%, di due classi dell’80%.

Terreni gratis ai giovani e mutui agevolati

E’ una delle novità più discusse della manovra. Prevede la concessione di terreni gratis per 20 anni alle famiglie con un terzo figlio in arrivo dal 2019, 2020 e 2021. Inoltre c’è la possibilità di usufruire di un mutuo a tasso zero fino a 200.000 euro, acquistando la prima casa nelle vicinanze dei terreni.

Cedolare secca per gli affitti commerciali

L’estenzione della cedolare secca anche per i negozi C1 sotto i 600 m2, sempre e quando il contratto di affitto, alla data del 15 ottobre 2018, non sia chiuso anticipatamente rispetto alla data naturale del contratto.

Fonte:Idealista notizie

Agevolazioni prima casa, cosa accade in caso di vendita entro 5 anni

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casaprevedono la riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da un privato, e dell’Iva, se si acquista da un’impresa. Non sono inoltre dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. Ma ci sono alcune condizioni da rispettare. Vediamo, in particolare, cosa accade in caso di vendita entro 5 anni.

Agevolazioni prima casa, i vantaggi fiscali

Si ricorda, innanzitutto, che quando si parla di agevolazioni per l’acquisto della prima casa se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro. Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Agevolazioni prima casa, vendita entro cinque anni

Chi vende una prima casa entro 5 anni dall’acquisto – e non acquista entro 12 mesi un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale – perde il diritto agli sconti di cui ha usufruito al momento di stipulare il rogito. Di conseguenza, diventa necessario il ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie – 9% di imposta di registro, invece del 2% (o Iva del 10% invece del 4%) – e il versamento della differenza rispetto a quanto pagato a suo tempo più una sanzione del 30% in caso di accertamento e gli interessi legali.

Si può anticipare il Fisco, senza attendere l’accertamento, recandosi all’Ufficio dove è stato registrato l’atto con una copia del rogito. In questo caso, se non è ancora passato un anno dalla vendita dell’ex abitazione principale – il termine entro il quale non si decade dalle agevolazioni se si riacquista di nuovo la prima casa – non sono dovute sanzioni e si versa solo la differenza di imposta ricalcolata direttamente dagli uffici, più gli interessi calcolati anno per anno al tasso legale; se invece è passato più di un anno, oltre alle imposte, sono dovute le sanzioni, graduate in base al momento in cui avviene la regolarizzazione (ravvedimento operoso) e gli interessi.

Ma non solo. In caso di vendita della prima casa entro i 5 anni può scattare anche la tassazione sull’eventuale plusvalenza (con possibilità di beneficiare di un’imposta sostitutiva del 20% invece delle aliquote progressive Irpef), ma solo se l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo intercorso tra acquisto e vendita.

Fonte: Idealista notizie

Perché ti conviene ristrutturare casa nel 2018: gli incentivi che potresti perdere il prossimo anno

La fine dell’anno potrebbe portare via con sé anche le detrazioni fiscali attualmente in vigore per la messa a nuovo della propria abitazione. In attesa, infatti, della manovra del governo, e di un’eventuale proroga dei benifici, conviene rimboccarsi le maniche e ristrutturare la propria casa nel 2018. Vediamo quali sono i bonus che si potrebbero perdere nel 2019, secondo gli esperti di Habitissimo.

Bonus ristrutturazioni: cosa succederà nel 2019?

Il bonus ristrutturazione consiste in una detrazione Irpef al 50% con limite di spesa di 96 mila euro per lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia su abitazioni o parti comuni di edifici condominiali (purché non comportino un cambio di destinazione d’uso o volumetrico).

Sono compresi interventi per l’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzazione di opere per mettere in sicurezza gli edifici contro gli infortuni domestici, installazione di misure antifurto, interventi di bonifica da amianto e realizzazione di box auto pertinenziali. Secondo rumors di mercato, sul fronte delle ristrutturazioni si dovrebbe tornare alla detrazione del 36% con un massimale di 48mila euro.

Bonus mobili nel 2019 sarà cancellato?

Probabilmente questo incentivo sarà tra quelli più penalizzati dalla nuova legge di bilancio. Incluso nel 2018, ma attivo da diversi anni, il bonus mobili consiste in una detrazione Irpef del 50% sull’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici con la condizione è che i beni siano destinati ad un immobile oggetto di ristrutturazione e che gli elettrodomestici siano di classe non inferiore ad A+ (A per i forni) per un massimo di 10 mila euro.

In arrivo modifiche ecobonus

Anche l’ecobonus, sebbene non sia prevista una totale cancellazione, sicuramente sarà rivisto dalla prossima manovra. Le detrazioni, che fino al 31 dicembre 2018 varieranno ancora dal 50% al 75% a seconda del livello di miglioramento della prestazione energetica,  rischiano un abbassamento delle percentuali.

I vantaggi per la ristrutturazione casa

E’ vero che la prima idea che viene alla mente quando si parla di ristrutturare casa è quella di valorizzare l’abitazione dal punto di vista estetico (aprire la cucina, rifare il bagno, cambiare il pavimento ecc.)  ma la ristrutturazione di una casa può riguardare anche altri aspetti ugualmente importanti come ad esempio quello dell’uso in casa delle energie rinnovabili o l’isolamento per migliorare l’efficienza energetica della propria casa evitando innanzitutto la dispersione del calore. Quest’ultima operazione può interessare le pareti, il tetto, il pavimento ecc.

I passi da seguire se vuoi ristrutturare casa

Dopo aver deciso i lavori da compiere è importante sapere a chi affidarli. Il seguente passo da fare è individuare un professionista valido attraverso referenze e opinioni di altri clienti su internet . Quindi sarà importante stabilire budget di spesa, definire in dettaglio il progetto, affidare la ditta per i lavori e verificare che le pratiche siano state presentate presso gli uffici competenti. Altro aspetto importante da non sottovalutare è quello di monitorare i lavori nelle varie fasi per evitare brutte sorprese.

 

Fonte : Idealista news

Errore nella bolletta dell’acqua: come comportarsi?

Arriva una bolletta dell’acqua troppo “pesante”? Si sospetta un errore di calcolo? Cosa bisogna fare in questi casi, e a chi occorre rivolgersi per un reclamo?

Può succedere che l’importo di una bolletta sia calcolato scorrettamente, anche per malfunzionamenti del software responsabile dei conteggi, oppure per altri motivi. In questi casi, se si è sicuri dell’errore, basta sporgere un reclamo per poter ottenere l’eventuale rimborso o qualche agevolazione.

Come rendersi conto dell’errore in bolletta? Bisogna ricordarsi bene la media degli importi solitamente addebitati: se la bolletta in questione si discosta troppo rispetto a quegli importi, è probabile che l’errore ci sia. Occorre allora intervenire tempestivamente.

Come si sporge reclamo per una bolletta troppo alta? Innanzitutto occorre inviare una lettera di reclamo alla società che gestisce il servizio idrico. Nella lettera bisognerà indicare i dati anagrafici, l’indirizzo dell’utenza e il numero della fattura sbagliata. Se si hanno sospetti su una possibile causa per l’errato calcolo, è bene specificare anche questi. La lettera andrà poi consegnata di persona presso gli uffici del gestore, per raccomandata con ricevuta di ritorno o via e-mail solo se si dispone di un indirizzo PEC, che ha valore legale. Dal momento della ricezione della lettera, la compagnia ha 30 giorni di tempo per procedere alle verifiche a seguito delle quali, eventualmente, verrà emessa una nuova fattura a storno della precedente.

Se la causa della bolletta eccessiva fossero delle perdite d’acqua, la società che gestisce il servizio non potrà essere ritenuta responsabile, ma le si potranno chiedere formule di pagamento agevolate. Anche in questo caso bisognerà recarsi negli uffici della società per compilare la domanda, indicando dati anagrafici della propria famiglia e stato del proprio reddito.

In caso non vi fosse nessun errore, ma l’importo richiesto fosse troppo alto per poter essere saldato in un’unica soluzione, si può infine chiedere il pagamento rateale.

Fonte:Idealista