Agente immobiliare, diritto alla provvigione anche se la vendita non si conclude

La clausola inserita nel contratto di mediazione “ad affare fatto” non comporta il venir meno della provvigione da corrispondere all’agente anche se poi la vendita non si perfeziona. A dirlo è una recente ordinanza della Corte di Cassazione, come spiegato dai nostri collaboratori di condominoweb

Articolo scritto dall’avv. Giuseppe Donato Nuzzo di condominioweb

Ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione è sufficiente anche la sottoscrizione del preliminare tra le parti, indipendentemente dalla mancata conclusione del contratto definitivo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 21575 del 18 settembre 2017.

Accolto il ricorso del mediatore: il diritto alla provvigione sorge per aver messo in relazione le parti.

Il caso – Il titolare di un’agenzia immobiliare ricorreva contro la sentenza con la quale la Corte d’Appello di Venezia gli aveva negato il pagamento di 3.000,00 euro a titolo di provvigione dovuta per l’attività di mediazione svolta.

Secondo i giudici territoriali, la clausola inserita nel contratto di mediazione, secondo cui “resta inteso che il compenso sopra indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita” configurerebbe una condizione sospensiva, che subordinava il compenso del mediatore al positivo esito della compravendita.

E poiché, nel caso di specie, le parti, dopo il preliminare, non avevano stipulato il rogito definitivo, tale condizione non si sarebbe verificata.

La Corte ricorda anzitutto che, ai sensi dell’art. 1754 c.c.,si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell’affare, risultando idonea, al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, anche l’esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell’altro contraente o nellasegnalazione dell’affare.

Ciò vuol dire che, perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti. Il fondamento del diritto al compenso è dunque da ricercarsi nell’attività di mediazione, che si concreta nella messa in relazione delle parti, costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare.

Nel caso di specie, dunque, la conclusione dell’affare è senz’altro integrata dalla conclusione del contrattopreliminare di vendita intervenuto tra le parti, mentre, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, sono indifferenti le vicende successive che hanno condotto le parti a non concludere il contratto definitivo.

Alla conclusione del preliminare va riconosciuto l’effetto dell’insorgere del diritto alla provvigione, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato. Secondo i giudici di Piazza Cavour, inoltre, è errata l’interpretazione della clausola inserita nel contratto di mediazionefornita dalla corte d’appello, perché contraria ai principi di correttezza e buona fede e che si presta a “comportamenti elusivi” che “tolgono effetto allo stesso contratto di incarico”.Per la Suprema Corte, invece, “appare ragionevole ritenere che l’espressione “il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita” debba essere intesa quale vendita non in senso giuridico, ma in senso economico, quale mancata conclusione dell’affare”.

 

Fonte:Idealista

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Registrazione tardiva contratto locazione sana la nullità del contratto, la conferma della Cassazione

La registrazione tardiva del contratto di locazione ha effetti retroattivi, sanando di fatto la nullità del contratto. A confermarlo è stata una recente sentenza della Corte di Cassazione, che ricalca così l’orientamento precedente.

Nella fattispecie in concreto, una società aveva agito in giudizio per ottenere il rilascio di un immobile di sua proprietà e il pagamento di un’indennità per l’occupazione senza titolo. Ma i soggetti chiamati in giudizio avevano presentato un contratto di locazione stipulato fin dal 2007, anche se regolamente registrato ad opera del conduttore solo nel 2014.

Il caso è arrivato dopo alterne vicende alla Suprema Corte. Quest’ultima – nella sentenza n 20858 del 6 settembre-  ha confermato il principio già espresso dai giudici di appello secondo cui – come afferma l’articolo 346 della Finanziaria del 2005 – la registrazione tardiva del contratto di locazione non fosse di ostacolo alla sua validità. La sanzione della nullità del contratto per violazione di norme imperative ammette forme di sanatoria con effetti “ex tunc” ovvero retroattivi.

 

Fonte:Idealista

Controversie luce e gas? Su richiesta del cliente dal 1° gennaio 2018 deciderà l’Autorità.

Novità in merito ai problemi con il proprio fornitore di energia elettrica o gas. Dal 1° gennaio 2018, per risolvere una controversia che non sia già stata risolta con il reclamo all’operatore e con la successiva conciliazione, su richiesta del cliente sarà l’Autorità a decidere.

Lo ha reso noto l’Autorità per l’energia, che ha precisato: “In questa prima fase, questo terzo livello sarà accessibile solo nei casi in cui l’operatore non abbia partecipato alla conciliazione, non rispettando l’obbligo previsto. Il servizio potrà poi essere gradualmente esteso ad altre possibili casistiche, con modalità e tempi da definire in base ai risultati dell’iniziale periodo di attività”.

E ancora: “Con la delibera 639/2017/E/com, che ha approvato il regolamento di funzionamento del terzo livello decisorio, si delinea così la struttura del nuovo sistema di tutele per i consumatori per risolvere reclami e controversie partito lo scorso 1° gennaio 2017”.

Il sistema di tutele è quindi costituito da tre livelli:

  • Reclamo: al primo livello va sempre fatto il reclamo al proprio fornitore;
  • Conciliazione: se non si ottiene risposta o non è soddisfacente, per risolvere la controversia si procede con la conciliazione (condizione obbligatoria per l’eventuale successivo ricorso al giudice);
  • Autorità: per i casi che non trovano soluzione con la conciliazione, online e gratuita quella dell’Autorità, dal 1° gennaio 2018 – in alternativa al ricorso al giudice nella valutazione del merito, fermo restando il diritto alla tutela giudiziaria dinanzi al giudice amministrativo anche dopo il suo esito – l’Autorità potrà essere chiamata a decidere sui casi non risolti; la richiesta di accesso al terzo livello andrà presentata entro 30 giorni dalla conclusione del tentativo obbligatorio di conciliazione.

L’Autorità per l’energia ha poi sottolineato che questo nuovo assetto “realizza un sistema di tutele completo e organico, per una maggiore efficacia nella gestione dei reclami e delle controversie, con una semplificazione dei meccanismi, per ridurre le tempistiche, i costi e migliorare la qualità delle risposte. Le regole finora approvate si riferiscono ai soli clienti dell’energia elettrica e del gas, domestici e non, inclusi i prosumer (cioè coloro che sono allo stesso tempo produttori e consumatori di energia elettrica); con futuri provvedimenti verranno poi estese anche agli altri settori regolati dall’Autorità, coerentemente alle previsioni di legge”.

 

Fonte:Idealista

Mutui: crescono i prestiti per l’acquisto della prima casa, il tasso fisso ancora il preferito

Nel III trimestre del 2017 sono cresciuti i finanziamenti per l’acquisto della prima casa, con una percentuale del 45,9 rispetto al 41,3% del trimestre precedente. A dirlo è l’ultimo Osservatorio sul mercato dei mutui elaborato da MutuiOnline.it, che conferma il tasso fisso come la forma di prestito preferita dai mutuatari.

Nonostante la crescita dei mutui per l’acquisto della prima casa, i finanziamenti maggiormente erogati rimangono quelli di surroga, che segnano un leggero calo rispetto al secondo trimestre del 2017 (43,3% contro 49,7%). I mutui a tasso fisso raccolgono l’83,1% dei nuovi mutui, mentre il variabile si attesta al 14,7%. Il tasso medio fisso è in leggero calo rispetto a luglio 2017 (2,36%), mentre il variabile ha registrato una leggera flessione (0,98% rispetto all’1% a luglio 2017).

Fonte:Idealista

Ecobonus 2018, ecco come cambierà la detrazione per il risparmio energetico

Novità in arrivo per l’ecobonus, la misura che comporta una detrazione del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. Il governo ha in mente di legare la percentuale di detrazione agli obiettivi di risparmio energetico dei singoli interventi.

Il ministro dell’ambiente Gian Luca Galletti ha fatto sapere che nella legge di Bilancio il governo ha intenzione di cambiare le regole del gioco, introducendo diverse percentuali di detrazioni legati agli obiettivi energetici raggiunti. “Nella legge di bilancio ci sarà una rivisitazione dell’ecobonus – ha detto il ministro – l’ecobonus è uno strumento che è servito molto, che ha permesso grandi investimenti nel settore dell’efficientamento energetico. Noi ci crediamo, continuiamo a crederci e vogliamo investire ancora di più in questo strumento”.

Sembra quasi certo che la proroga dell’Ecobonus al 2018 vedrebbe ridurre l’importo della detrazione per gli interventi più piccoli; parallelamente, la riduzione interesserebbe anche l’Ecobonus condomini, in vigore fino al 2021 ed attualmente con una detrazione fino al 75%.

Le detrazioni per il risparmio energetico

L’ultima legge di bilancio ha prorogato al 31 dicembre 2017 le detrazioni per gli interventi di riqualificazione energetica, e, in particolare, per: riduzione del fabbisogno energetico per il riscaldamento; miglioramento termico dell’edificio, installazione di pannelli solari, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Inoltre, la detrazione è stata estesa anche alle spese effettuate, tra il 1° gennaio 2016 e il 31 dicembre 2017, per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo a distanza degli impianti di riscaldamento, produzione di acqua calda o climatizzazione delle unità abitative, finalizzati ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento più efficiente degli impianti.

Fonte:Idealista